da NIKI » 11/12/2015, 15:37
SCUSA LUCIO UN ARTICOL DEL SOLE 24 ORE NARRAVA:
Una formula "alternativa" è la vendita con riserva di proprietà, nota anche come patto di riservato dominio. E' l'unica con un'accertata disciplina normativa (articoli 1523 ss. c.c.). L'acquirente entra in possesso della casa all'atto del rogito (un contratto di compravendita a tutti gli effetti, con relative imposte), ma con la clausola che la proprietà resti del venditore fino al versamento integrale del prezzo: fin quando, cioè, si esauriscono le rate. È "come" se l'acquirente pagasse un mutuo (e infatti il prezzo ricomprende gli interessi). Se smette di pagare, il venditore fa dichiarare al giudice la risoluzione del contratto, e la liberazione dell'immobile non è soggetta alle sospensioni e ai rischi tipici degli sfratti. Il Codice specifica che se la risoluzione ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso del bene, oltre al risarcimento del danno. Un equo risarcimento stabilito dal giudice. Ma nel contratto può esser già chiarita quale sia la somma che il venditore avrà facoltà di trattenere per ogni mese di occupazione dell'immobile.
Un lato "debole" del patto di riservato dominio può essere infine quello fiscale, perché si parla di un contratto di compravendita a tutti gli effetti, quindi le relative imposte si pagano subito. E a carico dell'acquirente sono naturalmente eventuale imposta sull'immobile, tributo per i servizi indivisibili, tassa sui rifiuti, spese ordinarie e straordinarie manutentive, di ristrutturazione. Importi che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell'acquirente, rimangono definitivamente a suo carico. Nell'accordo è bene specificare anche questa rinuncia a ogni eventuale diritto di rivalsa.