Fabbricato in parte in corso di costruzione F3

[Veronica P.]

Caso:
Fabbricato accatastato in cat. C2, soggetto a lavori di ristrutturazione con cambio d’uso, viene successivamente accatastato in più subalterni: uno abitativo cat. A/7, tre uso box cat. C6, tre uso ripostiglio cat. C2 e due F3 fabbricato in corso di costruzione.
Il fabbricato è utilizzato come abitazione principale dal proprietario ed esentato da IMU così come le pertinenze previste da normativa (1 per categoria)
Come considerare i subalterni accatastati in cat. F3 ai fini della tassazione ed alla luce della Sentenza della Cassazione n. 17035 del 8/5/2013, considerato che in gran parte il fabbricato è stato accatastato con attribuzione di rendita?
Grazie anticipatamente.

[Unborn]

area fabbricabile

[lucio guerra]

riporto il testo integrale di un documento che ho scritto e distribuito proprio per chiarire tali aspetti

PRESUPPOSTO ICI

L' ICI (imposta comunale sugli immobili) è un' imposta reale il cui presupposto impositivo è costituito dal possesso - a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie - di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, situati nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, compresi gli immobili strumentali all'esercizio dell'attività professionale, artigianale o imprenditoriale, nonché quelli alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa (art. 1, comma 2, del D.Lgs. 504/92).

PRESUPPOSTO IMU

L'imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili; restano ferme le definizioni di cui all’art.2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n. 504.

DISPOSIZIONI REGOLAMENTARI IUC

definizione di fabbricato

1. Fabbricato è quella unità immobiliare che è iscritta al Catasto Edilizio Urbano con la attribuzione di autonoma e distinta rendita, ovvero quella unità immobiliare che secondo la normativa catastale deve essere iscritta al catasto per ottenere l’attribuzione della rendita catastale.
2. Si considera parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza, vale a dire quell’area che non avrebbe ragione di esistere in mancanza del fabbricato. Sono inoltre considerate pertinenze dell’abitazione principale esclusivamente le unità immobili classificate nelle categorie catastali C/2 (Magazzini e locali di deposito), C/6 (Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse) e C/7 (Tettoie chiuse o aperte), nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. Alle pertinenze è riservato lo stesso trattamento tributario dell’abitazione principale. In presenza di più di una unità immobiliare classificata nelle categorie C/2-C/6-C/7, qualora la pertinenza non fosse stata dichiarata tale nella dichiarazione ICI/IMU/IUC originaria, il contribuente ha l’obbligo, in sede di prima applicazione e per avere diritto al beneficio, di produrre al Comune, apposita autocertificazione con gli estremi catastali della pertinenza, da presentarsi entro la scadenza del versamento della prima rata, così da permettere al Comune la regolarità degli adempimenti accertativi.
3. Il fabbricato con rendita catastale di cui al comma 1 è soggetto all’imposta a far tempo dalla data di ultimazione dei lavori, certificata ai sensi di legge, ovvero dal momento in cui si verifica il suo effettivo utilizzo, se antecedente a tale data. La condizione di effettivo utilizzo si rileva dai consumi dei servizi indispensabili che devono risultare superiori a chilowatt 10 mensili per l’energia elettrica ed a metri cubi 5 mensili per l’acqua potabile.
4. Il fabbricato privo di rendita catastale è soggetto all’imposta sulla base delle disposizioni contenute nel successivo art.12.

area fabbricabile

1. Definizione: Per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo, ovvero ogni area/immobile che esprime comunque un potenziale edificatorio “di fatto”, ancorché residuale.
2. Il dirigente/responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale, su richiesta del contribuente, attesta se un’area/immobile sita nel territorio comunale è fabbricabile in base ai criteri stabiliti nel precedente comma.
3. Per stabilire il valore venale in comune commercio da utilizzare ai fini dell’applicazione dell’imposta per gli immobili che esprimono potenziale edificatorio, ci si avvale anche del principio di ragguaglio con “l’area fabbricabile” da intendersi quale valore base di ricostruzione dell’immobile. Pertanto tutti i potenziali edificatori, ancorché residuali, sono soggetti alla prevista tassazione; in alternativa gli immobili stessi debbono essere espressamente privati, su conforme dichiarazione del proprietario, di tale potenziale edificatorio, perdendo così di fatto il loro valore venale.
4. In virtù delle disposizioni di cui al comma 1) si considera area edificabile il suolo che rientra nello strumento urbanistico generale anche solo adottato dal Comune e non ancora approvato dai competenti organi regionali; ai fini di applicazione dell’imposta non rileva pertanto l'effettiva e concreta possibilità di sfruttamento edificatorio del suolo, ma è sufficiente la semplice astratta potenzialità edificatoria.
5. Le aree ricomprese nelle zone edificabili di ampliamento/espansione urbanistica, sono considerate nel loro complesso, prescindendo dalla presentazione e/o approvazione del piano attuativo e dalla destinazione delle aree prevista dallo stesso, in quanto la semplice astratta potenzialità edificatoria del “comparto” di ampliamento/espansione, determina una variazione del valore venale in comune commercio dell’area; pertanto le opere di urbanizzazione previste nei piani attuativi, quali strade, marciapiedi parcheggi, verde pubblico ecc., potranno essere considerate con tale destinazione effettiva, esclusivamente in seguito al loro completamento come stabilito dalla convenzione sottoscritta con il comune, il quale procederà con la verifica e collaudo delle opere eseguite e con successivo trasferimento delle stesse alla proprietà comunale. Pertanto fino tale momento le opere di urbanizzazione previste nei piani attuativi contribuiscono a determinare il valore venale in comune commercio del comparto edificatorio nel suo complesso, tenuto conto inoltre che in assenza di tali urbanizzazioni il progetto urbanistico non potrebbe essere attuato.

BASE IMPONIBILE PER CALCOLO IMPOSTE ICI E IMU IN CASO DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA DELL’AREA O INTERVENTO DI RECUPERO

L’art. 6 del citato D.Lgs. 504/92 stabilisce anche che, “in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.”

CALCOLO DELL’IMPOSTA PER FABBRICATI IN CATEGORIA FITTIZIA “F” SENZA RENDITA CATASTALE

- CTR – Firenze : Sentenza n. 26-5-15 pronunciata il 30-09-2014
depositata in segreteria il 09-01-2015

- CTR – Firenze : Sentenza n. 27-5-15 pronunciata il 30-09-2014
depositata in segreteria il 09-01-2015

La società xxxxxxxxxxxxxxxxxx ricorreva avverso l’avviso di accertamento in rettifica per l’anno 2006, relativamente ad alcuni immobili acquistati dalla società agricola xxxxxxxxxxxx, accertando sulla base delle rendite presunte un maggior valore dell'area fabbricabile per una maggiore ímposta di € xxxxxxxxxxxxxx, mentre gli immobili erano classificati come unità collabenti privi di rendita catastale …………….

………………….omissis

ll Comune con proprie controdeduzioni sosteneva di aver tenuto conto del fatto che le aree erano iscritte come unità collabenti riducendo in autotutela i valori venali di cui all'accertamento impugnato (calcolato su rendita presuta del fabbricato), RITENENDO COMUNQUE SOGGETTA A TASSAZIONE L’AREA FABBRICABILE SULLA QUALE INSISTEVANO LE UNITÀ IMMOBILIARE e chiede pertanto il rigetto dell'appello

La Commissione Tributaria Provinciale di Firenze, con sentenza n .163 del 27-06-2012, respingeva il ricorso, RITENENDO CORRETTA LA DETERMINAZIONE DELLA BASE IMPONIBILE COSÌ COME SUCCESSIVAMENTE RETTIFICATA DAL COMUNE ……….

MOTIVI DELLA DECISIONE

Si rileva preliminarmente che l 'accertamento scaturisce da una errata iscrizione per un notevole numero di anni dei fabbricati in questione nelle CATEGORIE PROVVISORIE F/2 ed F/4, senza che parte contribuente provvedesse ad una tempestiva richiesta di variazione in cat. A con attribuzione di rendita catastale

ll Comune verificato pertanto che trattatasi di unità collabenti, con un provvedimento di rettifica dell’originario classamento, non attribuiva alcun valore a tali fabbricati, mentre lo attribuiva all'area edificabile sulla base dei valori di mercato.

TALE PROCEDIMENTO DEVE ESSERE RITENUTO LOGICO E CORRETTO ………..non risultando invece applicabili né la norma più favorevole di cui all’art. 2 comma 5 del DL n .16/93, in quanto espressamente riferita alle tariffe d'estimo prevista per le abitazioni, né quelle di cui alla Legge 1089/39, trattandosi di un'area sulla quale insistevano unità collabenti e pertanto prive di valutazione

La Ctr Toscana non fa sconti nemmeno in presenza di un vincolo dei Beni culturali
Tassati gli immobili diroccati
Pagano l'Ici come le aree fabbricabili sottostanti
di Duccio Cucchi* e revisore legale in Firenze
Le unità collabenti sono tassate ai fini Ici in base al valore dell'area fabbricabile che sottintende l'immobile su cui insistono, anche nel caso in cui si riferiscono ad immobili soggetti al vincolo dei beni culturali.
Questo è il senso di due sentenze della Commissione tributaria regionale di Firenze nn. 26-27 del 9 gennaio 2015 relativo ad un giudizio che vedeva opposto un ente locale che aveva accertato una società immobiliare in base al valore dell'area degli immobili collabenti.
Va preliminarmente rilevato, pur non essendo oggetto del contenzioso di cui riferiamo, che i profili che riguardano l'Imu (imposta municipale propria), che come è noto è succeduta all'imposta comunale sugli immobili, sono essenzialmente sovrapponibili al caso in esame.
Vale la pena di riassumere la questione su cui dibattiamo, che riguarda in sintesi l'inquadramento ai fini dell'Imposta comunale sugli immobili (cosiddetta Ici), dei fabbricati iscritti, ai fini delle risultanze catastali, come categoria F/2, cioè le cosiddette unità collabenti; il tema riguarda anche le unità in corso di definizione (categoria F/3 - F/4) che possono essere accomunate a quelle collabenti, per la stretta analogia (stesso inquadramento, assenza di rendita catastale ecc.) che presentano queste tipologie di immobili.
Se teniamo presente le tabelle delle categorie catastali, tali fabbricati, vengono descritti come «Unità collabenti» (diroccate, in disuso, ruderi, non utilizzate) e sono prive di rendita catastale.
La tesi che sottintende alla decisione dei giudici fiorentini è quella per cui non è sufficiente sostenere che essi, per il solo fatto di non presentare la rendita non siano soggette all'Ici, in quanto il presupposto dell'imposta è quello dell'art. 2 del dlgs 504/1992 (legge istitutiva dell'imposta Ici), la quale prescrive che è soggetta all'imposta «l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano».
Ricordiamo che soggiace a tassazione, l'area fabbricabile (art. 1, comma 2, dlgs 504/1992), intendendosi per questa, l'area utilizzabile in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione (art. 2 comma 1 lett b, del dlgs 504/1992). Nelle fattispecie in esame, dato che l'inserimento dei fabbricati e delle aree in categoria F, è stata mantenuta per lungo tempo senza effettuare interventi edilizi, è obbligo del contribuente richiedere in capo a pochi mesi un nuovo accatastamento più consono, tenuto appunto conto anche delle caratteristiche dei beni e del fatto che la categoria F concerne immobili su cui si sta effettivamente effettuando interventi di recupero o di manutenzione straordinaria. Se invece su tali immobili di categoria F non sono in atto questi interventi di recupero, la permanenza di tale accatastamento nella categoria cennata non è permessa e quindi è di fatto illegittima.
Difatti, come ricorda l'Agenzia del territorio, in numerose sue circolari, anche recenti, l'assegnazione della categoria catastale F ha natura transitoria, e non deve essere utilizzata dai contribuenti per lungo tempo, per consentire indebiti risparmi di imposta, data l'assenza di rendita catastale per tali immobili.
Del resto già nelle sentenze disponibili in materia (la n. 164 dell'8/11/2001) della commissione tributaria provinciale di Arezzo, e nella sentenza della Corte di cassazione n. 5166/2013, emerge la tesi, condivisa dalla decisione in commento, che le unità collabenti scontino l'Ici come aree fabbricabili.
La particolare circostanza della sentenza in commento è riferita anche, ma non solo, agli immobili soggetti al vincolo dei beni culturali di cui alla legge n. 1089/1939 poi trasfusa nel successivo Testo unico dei beni culturali (v. artt. 10 e 12 del dlgs 22/1/2004, n. 42).
In tali fattispecie, l'inserimento nella categoria delle unità collabenti degli immobili soggetti a vincolo fa sì che l'imposizione ai fini Ici, non segua le regole poste dall'art. 2 comma 5 del dl 23/1/1993 n. 16 vigente al tempo (e cioè la tassazione «sulla base della minore della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni»), dato che essa attiene ai soli immobili censiti in una delle categorie catastali ad essere relative (cioè le categorie A), ma non riguarda i beni classificati come «F» (cioè unità collabenti), che sono chiamati «Immobili a destinazione speciale o particolare», e dunque non possono essere definiti abitazioni quali sono invece le categorie «A» del raggruppamento catastale.

[Veronica P.]

Ringrazio.
E' la tesi che ho sostenuto fin dall'inizio con il contribuente (anche alla luce della norma che stabilisce “in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.”)

Ho faticato ad interpretare la sentenza 17035/2013 considerato, soprattutto, che solo una piccola parte del fabbricato in questione risulta ancora accatastato in cat. F3 mentre a buona parte dei subalterni è stata attribuita una rendita.

E' corretto invitare il contribuente a stabilire, per i subalterni ancora in cat. F3, il valore di una quota "residuale" dell'area edificabile su cui calcolare l'imposta?

[Unborn]

Ringrazio.
E' corretto invitare il contribuente a stabilire, per i subalterni ancora in cat. F3, il valore di una quota "residuale" dell'area edificabile su cui calcolare l'imposta?

noi operiamo così, mi pare una soluzione di buon senso che va incontro anche al contribuente in termini di valore di area edificaible

[tributando]

"Le unità collabenti sono tassate ai fini Ici in base al valore dell'area fabbricabile che sottintende l'immobile su cui insistono"

Sulla base di questo, come pure della definizione di aree "ancorché residuali" a parere vostro è corretto non considerare il valore di un'area edificabile ai fini del calcolo imposte nel caso in cui il mappale della stessa sia quello di un edificio D accatastato con rendita, con la giustificazione che la centrale elettrica di tale mappale ha già inglobato nel valore della sua rendita anche quello del terreno?
Il caso è un po' complesso, nel senso che si tratta di terreno che a seguito variazione PRG ricade in zona F a interesse sovracomunale per la quale è stato definito un valore al mq...

[lucio guerra]

essendo in zona f non la calcolerei cmq

[alpistoia@tin.it]

In riferimento al caso prospettato di fabbricato in parte completato ed accatastato con rendita catastale e parte in corso di costruzione ed alla sentenza 10735 del 08-05-2013 ed alla risoluzione n.8/DF del 22/07/2013 con le quali si escludono dalla tassazione IMU le categorie fittizie "F" il signore proprietario, qualora non avesse accatastato le unità in corso di costruzione in quanto non richiesto dal MDF "catasto", l'accatastamento infatti va effettuato entro 30 gg dalla ultimazione dei lavori e/o appena divenuto utilizzabile, non avrebbe dovuto corrispondere nulla quale IMU per gli F3. L'accatastamento nelle categorie fittizie a volte si rende necessario per atti di successione e pretesi dal notaio per individuare il bene.

[Unborn]

il fatto che si renda necessario al notaio (perchè poi non si sa) non significa che sia esente da imposta. se il fabbricato è ultimato si accatasta con rendita, se non è ultimato si paga come area edificabile anche se in categoria F/3. le categoria F/3 e F/4 in particolare peraltro dovrebbero essere del tutto temporanee. Altrimenti si prospetterebbero abusi di diritto facilmente dimostrabili in contrasto netto con la norma

[lucio guerra]

confermo il versamento dovuto

La risoluzione RISOLUZIONE N. 8/DF - 22 luglio 2013 è riferita a specifico quesito su "Realizzazione di un impianto fotovoltaico sul lastrico solare” (categoria catastale F/5), poi in parte, impropriamente estesa anche alle altre categorie fittizie.

Per lastrico solare si intende un tetto a superficie piana.

Spesso il lastrico è attribuito in proprietà o in uso esclusivo ad una unità immobiliare, che lo utilizza come terrazzo.

Pertanto la conclusione alla quale è giunto il dipartimento è corretta per un lastrico solare cat.F/5 concludendo impropriamente "Si deve concludere che le considerazioni appena svolte valgono anche per tutte le altre categorie fittizie."

"Per la determinazione della base imponibile di un appartamento in costruzione al primo piano dell’edificio, quindi, non trova applicazione il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6, che disciplina l’utilizzazione edificatoria dell’area (individuando come base imponibile il valore dell’area stessa), […] di tal che, nella specie, non essendosi realizzato alcuno dei due presupposti, il comune non poteva assoggettare ad ICI l’area su cui si sviluppava la cubatura in relazione alla quale era stata conseguita la concessione edilizia per l’appartamento al primo piano, non essendovi altra “area fabbricabile” che quella su cui insisteva l’appartamento a suo tempo realizzato al piano terreno (Cass. n. 23347 del 2004)”.

concludendo invece impropriamente "Si deve concludere che le considerazioni appena svolte valgono anche per tutte le altre categorie fittizie."

Infatti nel caso degli di F/2 per i quali l'intero fabbricato è in condizioni di fatiscenza, F/3 il fabbricato è in corso di costruzione - F/4 il fabbricato è in corso di ristrutturazione, e quindi non vi è alcuna altra unità immobiliare, se non le stesse cat. F/2-F/3-F/4, ne al piano terra ne al piano primo, alle quali sarebbe applicato il tributo, in palese violazione al presupposto dell'imposta il quale prevede che l'imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili, ivi comprese l'abitazione principale e le pertinenze della stessa; restano ferme le definizioni di cui all’art.2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n. 504 dovuto possesso di immobili

Tale interpretazione, oltre che essere ampiamente argomentata nel documento segnalato e da recenti sentenze della cassazione, trova chiara analogia nella norma con la quale viene stabilito che per i fabbricati in ristrutturazione (L. 05.08.1978 n. 457 art. 31 comma c, d, e) la base imponibile su cui calcolare l'ici e' costituita dal valore dell'area edificabile senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di fine lavori o se antecedente la data di utilizzo.

Infatti il Dipartimento delle Finanze ha correttamente citato la sentenza della Corte di cassazione con la sent. n. 23347/2004:

Le considerazioni svolte restano valide anche per l'Imu. Nell'occasione il comune aveva preteso di tassare non solo l'appartamento al piano terra, già accatastato e utilizzato, ma anche di scorporare, per tassarla come area edificabile, la quota dell'area dalla quale si sviluppava la cubatura relativa al secondo appartamento, al 1° piano, non ancora ultimato, né utilizzato, e dichiarato al catasto come fabbricato ancora in corso di costruzione, quindi senza rendita.

La Cassazione, così come la Commissione tributaria di secondo grado di Bolzano, hanno riconosciuto le ragioni del contribuente nel senso che il solo appartamento ultimato deve essere assoggettato a imposizione. Non è infatti possibile individuare astrattamente un'area edificabile ancora tassabile oltre a quella su cui insiste la costruzione, ossia il sedime, mentre il piccolo lembo di terreno residuo circostante alla costruzione è stato censito al Catasto come pertinenza dell'appartamento al piano terra. (parte sicuramente attinentead un lastrico solare cat. F/5)

ma non ha riportato il resto della sentenza

Ultimato o comunque utilizzata l'unità al piano terra non si ha più area edificabile tassabile e viene meno la regola di cui all'art. 5, 6° c. del medesimo dlgs n. 504/1992 secondo la quale «in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 05.08.1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato»

Parte applicabile alle cat. F/2-F/3-F/4 come tra l'altro confermato dalla Corte di Cassazione con sentenza 01 marzo 2013, n. 5166