Permesso di costruire per cambio di destinazione

[Moderatore Tutto PA]

La sentenza n. 10831/2015 della sezione 1-quater del Tar Lazio ricorda che, in caso di cambi di destinazione d’uso (anche senza opere edili), occorre richiedere il permesso di costruire: la Scia non è, infatti, sufficiente.

Questa indicazione è contenuta nell’art. 17, comma 1, lettera n) della Legge n. 164/2014, che ha inserito una norma ad hoc (art. 23-ter) nel DPR n. 380/2001 (Testo unico per l’edilizia): in caso di passaggio da una destinazione d’uso ad un’altra, occorre richiedere il permesso di costruire da rilasciarsi a cura del Comune entro il termine di 90 giorni.

Differenti sono, però, le situazioni a seconda che il cambio si verifichi all’interno della stessa categoria funzionale oppure da una categoria funzionale ad un’altra:

• Passaggio da una categoria funzionale ad un’altra – necessità di richiedere permesso di costruire anche in assenza di opere edili.
• Cambio all’interno della stessa categoria – necessità di presentare la Scia allo Sportello Unico per l'Edilizia, in caso di immobili residenziali, o allo Sportello Unico per le Attività Produttive, in caso di locali per attività di impresa.

Quanto sopra riportato, è valido esclusivamente nel caso in cui i cambi rispettino la destinazione urbanistica impressa dal Piano Regolatore Generale all’area in cui sorge il locale interessato; in caso contrario, invece, ancor prima della Scia e del permesso di costruire, è indispensabile che venga effettuata la cosiddetta ‘variante urbanistica’.

[robinson1]

Umilmente esprimo il mio pensiero osservando che va comunque distinta la normativa Nazionale da quella regionale (in materia di legislazione concorrente) con le relative conseguenze…

Infatti, ad esempio, in merito aa cambi di destinazione d’uso con o senza opere ed agli oneri eventualmente applicabili….:

il DPR 380-2001 – all’Art. 23-ter. Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante” disciplina come la materia come segue:
1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.
2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Tuttavia Regione Lombardia, ad esempio, ha ridisciplinato la materia introducendo un ulteriore titolo abilitativo edilizio (la comunicazione) , come segue:
l.r. 12-2005 - Art. 52. (Mutamenti di destinazione d’uso con e senza opere edilizie)
1. I mutamenti di destinazione d’uso, conformi alle previsioni urbanistiche comunali, connessi alla realizzazione di opere edilizie, non mutano la qualificazione dell’intervento e sono ammessi anche nell’ambito di piani attuativi in corso di esecuzione.
2. I mutamenti di destinazione d’uso di immobili non comportanti la realizzazione di opere edilizie, purché conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria, sono soggetti esclusivamente a preventiva comunicazione dell’interessato al comune. Sono fatte salve le previsioni dell’articolo 20, comma 1, del d.lgs. 42/2004 in ordine alle limitazioni delle destinazioni d’uso dei beni culturali.(comma così modificato dalla legge reg. n. 4 del 2008)
3. Qualora la destinazione d’uso sia comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.
3-bis. I mutamenti di destinazione d’uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali, sono assoggettati a permesso di costruire.(comma introdotto dall'art. 1, legge reg. n. 12 del 2006)
3-ter. I mutamenti di destinazione d'uso di immobili, anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla realizzazione o all'ampliamento di sale giochi, sale scommesse e sale bingo sono subordinati a permesso di costruire. Ai fini del rilascio del permesso di costruire, il comune, fatto salvo quanto disposto dall'articolo 36, provvede alla verifica del limite della distanza da luoghi sensibili previsto dall'articolo 5, comma 1, della l.r. 8/2013.(comma introdotto dalla legge reg. n. 11 del 2015)

Diversa è anche l’applicazione degli oneri di urbanizzazione:

Nel DPR 380-2001 - Art. 16 (L) - Contributo per il rilascio del permesso di costruire
Si devono ricalcolare le Tabelle degli oneri aggiungendo in aggiunta l’ipotetica incidenza di cui al comma 4, lettera d-ter):
…omissis…
Comma 4. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione:
..omissis…
d-ter) alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d'uso. Tale maggior valore, calcolato dall'amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata ed è erogato da quest'ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l'interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l'intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche.
(lettera aggiunta dall'art. 17, comma 1, lettera g), legge n. 164 del 2014)

Invece la l.r. 12-2005 Lombarda - Art. 44. (Oneri di urbanizzazione)
Prevede …omissis…
Comma 12. Nel caso di interventi su edifici esistenti comportanti modificazioni delle destinazioni d'uso, per quanto attiene all'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, il contributo dovuto è commisurato alla eventuale maggior somma determinata in relazione alla nuova destinazione rispetto a quella che sarebbe dovuta per la destinazione precedente e alla quota dovuta per le opere relative ad edifici esistenti, determinata con le modalità di cui ai commi 8 e 9.

La questione mi pare si complichi…. e forse non è propriamente identica in ogni regione….

Rispetto poi anche ai titoli abilitativi edilizi anche lì regione lombardia ha variato alcune cose per le quali non mi dilungo….

Sembra quasi che vi sia una gara tra legislatore nazionale e regionale a chi più semplifica ( forse basata sulla quantità non ovviamente sulla qualità e realtà delle cose…)

Chiedo scusa a priori se ho creato ulteriore “confusione” in materia o magari NON ho proprio capito un bel niente (più facile…) per cui accetto qualsiasi critica od osservazione…

[lucio guerra]

il primo che mi dice della semplificazione a livello sue e suap .. lo mando ... è l'ufficio più pazzo di un comune,

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