IMU 2016 - COMODATO

[tanino]

Testata: Il Sole 24 Ore

LA TAGLIOLA. Per perdere il beneficio può bastare il possesso di una pertinenza in più o di una piccola quota di un terreno

Di Pasquale Mirto e Gianni Trovati

Per ottenere il dimezzamento dell’imposta riconosciuto dalla legge di Stabilità, i contratti sulle case date in comodato gratuito a figli e genitori dovranno essere registrati entro il 20 gennaio. L’obbligo deriva dall’incrocio di due norme: la manovra, appunto, che concede la riduzione del 50% dell’imponibile, e quindi dell’imposta da pagare, solo ai contratti registrati all’agenzia delle Entrate, e le regole dell’imposta di registro, che impongono la registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto (articolo 13, comma 1 del Dpr 131/1986). Per far decorrere il tutto dal 1° gennaio, quindi, occorre chiudere la partita entro il 20. Per chi registra i contratti più tardi, si aprono due opzioni: pagare le sanzioni sul ritardo o considerare il contratto solo dal momento della registrazione, pagando le imposte piene per i mesi non “coperti” dalla registrazione.

Il problema riguarda soprattutto i Comuni, circa 6.300 su 8mila, in cui finora non c’erano agevolazioni per i comodati, e quindi i proprietari non avevano necessità della registrazione, passaggio che costa 200 euro di imposta di registro e 16 euro di bollo ogni quattro pagine. Proprio i costi dell’operazione, peraltro, impongono di capire bene chi ha diritto all’agevolazione, e per questo gli uffici tributi dei Comuni sono tempestati di telefonate con richieste di chiarimenti su una normativa non troppo chiara.

Il problema principale è cosa debba intendersi per «immobile». La norma (comma 10 della legge 208/2015) riserva lo sconto alle «unità immobiliari» diverse da quelle di lusso concesse in comodato a parenti che la utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante/possessore possieda «un solo immobile» in Italia e risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. L’agevolazione è concessa anche nel caso il cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato ne possieda un altro adibito a propria abitazione principale.

Il termine immobile in Imu ha un significato ben preciso, e abbraccia i fabbricati, i terreni agricoli e le aree fabbricabili.

Interpretando alla lettera, occorrerebbe escludere dall’agevolazione tutti i casi in cui il comodante possieda un altro immobile diverso da un’abitazione, come un negozio, un ufficio, un area fabbricabile, un terreno agricolo.

Se così è, però, si possono verificare situazioni al limite della ragionevolezza. Facendo rientrare nel limite degli immobili posseduti anche le pertinenze all’abitazione, non ci sarebbero sconti sul comodato se il proprietario, oltre alla casa data in uso gratuito, possiede una propria abitazione principale con due garage: poiché uno solo può essere considerato pertinenza, il secondo andrebbe qualificato come «altro immobile».

Si può arrivare poi a situazioni ancora più assurde, come nel caso di possesso in percentuali ridotte di terreni agricoli. Se si ha la “sfortuna” di aver ereditato lo 0,1% di un terreno agricolo, magari montano e quindi esente da Imu, l’agevolazione per i comodati non potrà più operare.

L’interpretazione rigorosa richiederebbe anche il mancato riconoscimento nell’ipotesi di possesso di fabbricato inagibile. Poi ci sono ulteriori problemi, come la possibilità o meno di cumulare la riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni storiche date in comodato, problema già presente anche con riferimento ai fabbricati storici e inagibili. Si dovrebbe ritenere che il cumulo non operi in quanto entrambe le disposizioni parlano di «riduzione» della base imponibile, che è unica. Sarebbe opportuno quanto meno un chiarimento ufficiale tempestivo per evitare che i contribuenti registrino inutilmente contratti di comodato che non hanno diritto a sconti.
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Interpretando alla lettera la norma di Legge 2016 sul comodato "Un solo Immobile", la "PERTINENZA/E" deve essere considerata unità immobiliare compresa nell'immobile "Abitazione Principale" oppure inteso altro immobile come ad esempio "terreno agricolo" o "Area fabbricabile"?

[lucio guerra]

gianni trovati non finisce mai di stupire .... facendo articoli che non vanno oltre l'ovvio

penso che tutti sappiano cosa significa "immobile" anche senza la sua "preziosa" spiegazione articolata... forse è ppiù complesso spingersi oltre l'ovvio e cercare di dare una interpretazione che possa essere logica da una parte, e possibile dall'altra

ricordo ancora il famoso articolo quando fu istituita la TASI con il quale affermava, dall'alto del sole..... che non poteva applicarsi la tasi solo su abitazione principale.. perchè si perdeva il senso della tassa sui servizi... come se la tasi avesse avuto un senso... o meglio avesse avuto un senso divesro da quello di poter applicare cmq l'imposta sulla prima casa che era stata abolita ai fini IMU

ma detto questo a cuore aperto.... cerco, come fatto altre volte di dare una interpretazione che possa aiutare a comportarsi, considerato che se si vuole procedere con il comodato è necessario muoversi

ritengo quindi che ragionevolmente non possa trattarsi di una interpretazione letterale di altro "immobile" in quanto questa escluderebbe il 90% dei possibili aventi diritto,

nemmeno il possesso di una pertinenza può ovviamente escludere l'agevolazione in quanto ormai interpretato + volte dal MEF... per abitazione principale s'intende l'abitazione con le relative pertinenze come definite dal comma 2 art.13 dl 201/2011

quindi penso debba considerarsi come altro immobile in italia un immobile abitativo comprese le relative pertinenze

in conclusione, come scritto nell'approfondimento, che potete trovare qui

http://servizi.unione.catrianerone.pu.i ... tasi-tari/

CONCESSIONE IN COMODATO (IMU) ABITAZIONE PRINCIPALE 2016

spero che sia così ed incrociamo le dita .... perchè comunque a chi chiede come comportarsi qualcosa dobbiamo dire ... oltre l'ovvio... anche a rischio di sbagliare

[davide79]

ritengo quindi che ragionevolmente non possa trattarsi di una interpretazione letterale di altro "immobile" in quanto questa escluderebbe il 90% dei possibili aventi diritto,

nemmeno il possesso di una pertinenza può ovviamente escludere l'agevolazione in quanto ormai interpretato + volte dal MEF... per abitazione principale s'intende l'abitazione con le relative pertinenze come definite dal comma 2 art.13 dl 201/2011

quindi penso debba considerarsi come altro immobile in italia un immobile abitativo comprese le relative pertinenze

Sono assolutamente d'accordo con la tua interpretazione.
Secondo te, è opportuno inserire in regolamento questa interpretazione?

[tributiromagnano]

sono concorde...ritengo che se che scrive le leggi non usa logica...noi che le dobbiamo applicare dobbiamo cercare di fornire un'interpretazione "logica" ai nostri contribuenti.
A questo punto potevano fare a meno di inserire una riduzione per pochissime persone aventi diritto.
Speriamo che anche il Ministero fornisca al più presto un'interpretazione ufficiale sull'argomento...
I contribuenti sono tutti allarmati perché la stampa scrive che entro il 20 gennaio devono assolutamente registrare il contratto...ma se non avessero i requisiti per beneficiare della riduzione? se fosse vero che anche una percentuale di terreno agricolo influirebbe ?

[tributiromagnano]

nuovo articolo sull'argomento.....

"
Testata: Il Sole 24 Ore, Quotidiano digitale Enti Locali & Pa

15 Gennaio 2016

Imu-Tasi. Come funziona l’incrocio tra i parametri nazionali e quelli comunali

Di Pasquale Mirto e Gianni Trovati

L’obbligo di registrare il contratto di comodato per ottenere il dimezzamento di imposte previsto dall’ultima manovra, che naturalmente riguarda tutti i proprietari che hanno dato una casa ai figli o ai genitori senza finora passare dall’agenzia delle Entrate, aumenta le variabili in gioco nei calcoli sulla convenienza della nuova misura. Tra questi fattori, un altro elemento di complessità è dato dall’incrocio fra i parametri nazionali e quelli che finora hanno fissato i Comuni nel riconoscere ai comodati un’aliquota più bassa rispetto alle altre “seconde case”.

La manovra riserva l’imponibile dimezzato, e quindi il conseguente sconto su Imu e Tasi, ai proprietari che oltre all’abitazione principale e alla casa data in uso gratuito non abbiano alcun altro immobile in Italia. Molti Comuni, invece, hanno in questi anni riconosciuto aliquote agevolate ai comodati a prescindere dal fatto che il proprietario avesse o meno altri immobili, in base a regole che ora i sindaci non possono cambiare per lo stop agli aumenti tributari imposto per il 2016 dalla stessa manovra.

In questo quadro, prendiamo il caso di un Comune che abbia previsto l’Imu al 10,6 per mille per le seconde case, e al 7,6 per mille per i comodati. In questo caso, l’aliquota di riferimento per la casa in comodato è sempre quella agevolata dal Comune, dunque il 7,6 per mille, ma il pagamento finale dipende dalla condizione del proprietario: se rientra nei rigidi parametri fissati dalla legge di Stabilità, e quindi non possiede alcun altro immobile oltre all’abitazione principale e a quella concessa a figli o genitori, l’aliquota agevolata si applica sull’imponibile ridotto del 50%, e quindi produce un pagamento dimezzato rispetto al 2015, altrimenti continua a riguardare tutta la base imponibile: in questo caso, quindi, il conto sarà uguale a quello dell’anno scorso, perché lo sconto previsto in manovra non si applica.

Vale la pena di sottolineare, al riguardo, che un’interpretazione letterale della manovra porta a far cadere il beneficio nel caso di qualsiasi altro possesso di immobili al di fuori dell’abitazione principale e di quella data in comodato. In altri termini, basterebbe anche lo 0,1% di un terreno agricolo per far cadere il beneficio. Sul punto, sarebbe utile qualche chiarimento da parte dell’amministrazione finanziaria, anche per evitare il verificarsi di situazioni al limite del paradosso (si veda Il Sole 24 Ore di ieri).

Diverso è il caso dei Comuni che fino a ieri avevano previsto l’assimilazione delle case in comodato all’abitazione principale. La manovra ha abolito questa possibilità, per cui le abitazioni concesse in uso gratuito rientrano fra le seconde case, a meno che il Comune decida per il 2016 un’aliquota agevolata.

Anche in questo caso, il dimezzamento della base imponibile dipende dai parametri nazionali sul possesso della sola abitazione principale e di quella data in comodato. Al riguardo, visti i molti dubbi che continuano a serpeggiare fra i contribuenti, è utile ricordare che il possesso di più abitazioni date in comodato non soddisfa i requisiti chiesti dalla manovra, per cui un proprietario che per esempio conceda in uso gratuito una casa a un figlio e un’altra al secondo figlio non ottiene lo sconto su nessuno dei due immobili.

Un meccanismo simile riguarda le case concesse a canone concordato, per le quali la manovra prevede uno sconto del 25% sull’imposta: se il Comune ha previsto per questi immobili un’aliquota agevolata, lo sconto si applica all’imposta calcolata su questo parametro.

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>Quindi l'aliquota agevolata precendentemente deliberata non decade??????
la motivazione di chi ha scritto l'articolo è che i sindaci non possono applicare aumenti tributari....
se ho capito il senso dell'articolo è che nei comuni dove esisteva un'aliquota agevolata si continua ad applicare l'aliquota agevolata ai contribuenti che ne beneficiavano in passato e se ci sono i nuovi requisiti per l'applicazione del comodato, questa aliquota verrà applicata al 50% della base imponibile altrimenti si applicarà sul 100%.....

Ammetto che sono molto confusa sull'argomento .... credevo che fosse stata soppressa la facoltà comunale di assimilazione ad abitazione principale per comodato....e che il beneficio consistesse solo nella riduzione del 50% e non nella possibilità di applicare ancora le aliquote agevolate........

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[lucio guerra]

Continua .. a mio avviso ... l'errata interpretazione

[geofa]

Il nostro comune nel 2015 aveva applicato un'aliquota agevolata per i comodati d'uso. Essendo oggetto di modifica la disciplina relativa ai comodati d'uso, pensavo che l'interpretazione corretta era quella di applicare lo sconto del 50% rispetto all'aliquota ordinaria. Ora mi vengono i dubbi!, ma credo che sia corretto applicare l'aliquota ordinaria come quella dell'anno 2015 ed eliminare l'aliquota per i comodati, in quanto lo Stato ha introdotto una nuova modalità per la determinazione della base imponibile.

[lucio guerra]

potrebbe anche applicarsi l'aliquota specifica per i comodati... se confermata nel 2016.... ancora più favorevole..... in quanto l'agevolazione consiste nella riduzione del 50% della base imponibile

quindi se cosi fosse si applicherebbe l'aliquota ancora più vantaggiosa.. alla base imponibile ridotta del 50%... meglio ancora per il contribuente... e questo potrebbe starci .....

resta fermo che per poter usufruire del comodato occorre contratto registrato e la decorrenza è dalla data di registrazione... niente più dichiarazioni sostitutive e decorrenze a piacimento

[rosso56]

salve a tutti, ma un contribuente con tutti i requisiti in regola può presentare un contratto di comodato d'uso registrato nel 2012?
grazie

[Paolo Gros]

certo che si