TASSAZIONE AREA EDIFICABILE IN PRESENZA DI RENDITA CATASTALE

[lucio guerra]

Le unità collabenti devono versare l'imposta come tutti gli altri fabbricati ... cosa ormai trattata fino allo sfinimento. ... cambia solo il valore

Sono potenziali edificatori "di fatto" che in assenza del fabbricato non ci sarebbe

[Unborn]

Buonasera,
ho questo caso.
Fabbricato inagibile all'interno del centro storico, niente IMU.

Non paga IMU perché è unità collabente.

inagibile non è la stessa cosa di collabente, dunque bisognerebbe innanzitutto capire in quale dei due casi rientriamo. In entrambi i casi, l'IMU è dovuta comunque, cambia la base imponibile. Nel secondo caso, Lucio ha già detto tutto...
Se la Giunta non ha stabilito i valori non significa che non si paghi sull'area edificabile.

[Riccardo Bardelli]

Se la Giunta non ha stabilito i valori non significa che non si paghi sull'area edificabile.

bene, perfetto.
A questo punto la base imponibile come si stabilisce, soprattutto per il passato?

grazie

[lucio guerra]

nel 2011 abbiamo adottato il seguente atto deliberativo

LA GIUNTA MUNICIPALE

VISTO l’art.1 del Decreto Legislativo del 30/12/1992 n. 504 con il quale viene stabilito che :

1. A decorrere dall'anno 1993 e' istituita l'imposta comunale sugli immobili (I.C.I.).

2. Presupposto dell'imposta e' il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio e' diretta l'attivita' dell'impresa.

VISTO l’art.2 del Decreto Legislativo del 30/12/1992 n. 504 con il quale viene stabilito che :

1. Ai fini dell'imposta di cui all'articolo 1:

a) per fabbricato si intende l'unita' immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione e' soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui e' comunque utilizzato ;

b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilita' effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennita' di espropriazione per pubblica utilita'. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quali persiste l'utilizzazione agro- silvo-pastorale mediante l'esercizio di attivita' dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area sita nel proprio territorio e' fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera;

c) per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attivita' indicate nell'articolo 2135 del codice civile.

TENUTO CONTO di quanto stabilito dall’art. 59, comma 1, lettera g) del D.Lgs 446/97, e precisamente che :
- i comuni possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso;

ATTESO che la determinazione dei valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, pur non avendo natura imperativa, tuttavia è assimilabile agli studi di settore, nel senso che si tratta di fonti di presunzione dedotte da dati di comune esperienza idonei a costituire supporti razionali offerti dall’amm.ne, ed utilizzabili quali indici di valutazione, anche retroattivamente, analogamente al cosiddetto redditometro (Sentenza n. 15461 del 30/06/2010 Corte di Cassazione, Sez. Tributaria) ;

TENUTO CONTO che l’obbligo di accatastamento dei fabbricati per i quali sono venuti meno i requisiti oggettivi e soggettivi di ruralità ai fini fiscali, era fissato al 31/12/2001, e pertanto in seguito a tale scadenza i proprietari erano e sono obbligati ad effettuare la dichiarazione ed il pagamento ICI, fermo restando che il Comune può comunque recuperare l’imposta non versata attraverso atto di accertamento sulla base delle seguenti disposizioni :

- relativamente alla :

* rettifica delle dichiarazioni incomplete o infedeli o dei parziali o ritardati versamenti;
* accertamento d’ufficio delle omesse dichiarazioni o degli omessi versamenti;

gli enti locali devono notificare al contribuente, anche a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento, un apposito avviso motivato, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati.

PRESO ATTO che una parte consistente dei fabbricati ex rurali è stata accatastata in categoria “F/2” unità collabenti (categoria senza rendita catastale), e precisamente ;

Si tratta delle unità che in parte o in toto sono inabitabili: unità parzialmente demolite, dirute
Una recente circolare della Direzione Centrale non consente di dichiarare unità collabenti partendo da unità già denunciate, quindi è possibile presentare un'u.i. in F/2 solo in nuova costruzione o unità afferente, ma mai in variazione.

RAVVISATA la necessità di adottare lo stesso criterio di calcolo del valore venale anche per le categorie F/3 in zona agricola e rurale, F/4, e fabbricati censiti al N.C.T. con qualità “Ente Urbano” per i quali è stato effettuato il tipo mappale senza dar corso al relativo accatastamento, e precisamente :

F/3 Unità in corso di costruzione.
Si tratta di u.i. esclusivamente di nuova costruzione per le quali non risulta ancora ultimata la costruzione.
F/4 Unità in corso di definizione
Sono il corrispondente delle F/3 per la denuncia di variazione. Si tratta di u.i. non ancora definite, p.e.: frazionamento di ville da cui sono ricavati miniappartamenti per i quali non siano ancora definiti la forma e/o il numero delle u.i. e per i quali, come nel caso precedente, è necessario addivenire a un atto di compravendita; oppure le porzioni di u.i. incapaci di produrre reddito autonomamente, come nel caso di stanze che vengono scorporate da un appartamento per essere compravendute, ecc.

ENTI URBANI (Partita speciale “Partita 1”)

Sono fabbricati per i quali è stato presentato l’atto d’aggiornamento catastale al N.C.T. (tipo mappale) e per i quali non è stato effettuato il relativo accatastamento al N.C.E.U.

RAVVISATA pertanto la necessità di adottare un criterio omogeneo e razionale, allo scopo di attribuire un valore di riferimento ai fabbricati censiti al N.C.E.U. in categorie catastali senza rendita (categorie F) e per i fabbricati ancora classificati al N.C.T. come “Ente Urbano” ma non accatastati ;

RITENUTO opportuno calcolare il valore venale in comune commercio sulla base della superficie lorda complessiva del fabbricato, intesa quale superficie dell’area di “sedime” (area di ingombro del fabbricato sul terreno), moltiplicata per il numero dei piani ;

TENUTO CONTO della opportunità di uniformare tale criterio per i Comuni aderenti al servizio di coordinamento degli uffici tributi Comunali ;

VISTO che ha espresso il parere favorevole a’ sensi dell’art. 49, D.Lgs. n. 267 del 18.8.2000 il Responsabile del Servizio interessato in ordine alla regolarità tecnica ;

CON VOTI unanimi e favorevoli espressi nella forma di legge

DELIBERA

- di dare atto che le premesse sono parte integrate e sostanziale del dispositivo del presente provvedimento ;

- di stabilire, per le categorie catastali F/2 – F/3– F/4 in zona agricola e rurale e fabbricati censiti al N.C.T. con qualità “Ente Urbano” per i quali è stato effettuato il tipo mappale senza dar corso al relativo accatastamento, e precisamente, in €/mq. 26,00, il valore venale in comune commercio per l’anno 2011 da utilizzare ai fini dell’applicazione I.C.I., da moltiplicare per la superficie lorda complessiva del fabbricato, intesa quale superficie dell’area di “sedime” (area di ingombro del fabbricato sul terreno), moltiplicata per il numero dei piani ;

- di stabilire, per le categorie catastali F/2 – F/3 in zona agricola e rurale – F/4 - e fabbricati censiti al N.C.T. con qualità “Ente Urbano” per i quali è stato effettuato il tipo mappale senza dar corso al relativo accatastamento, i valori venali di riferimento da utilizzare ai fini dell’applicazione I.C.I. per gli anni 2005 – 2006 – 2007 – 2008 – 2009 - 2010, calcolando il deprezzamento mediante l’applicazione dei coefficienti annuali ISTAT per la rivalutazione monetaria, come di seguito riportato : (dividere il valore unitario stabilito per l’anno 2011 per il coefficiente di rivalutazione monetaria di ciascuna annualità) :

TABELLA DI CALCOLO
anno d’imposta valore/mq 2011 coeff. riv Istat Dic.2010 valore/mq

a) anno 2010 € 26,00 “diviso” 1,0000 = €/mq 26,00
b) anno 2009 € 26,00 “diviso” 1,0191 = €/mq 25,51
c) anno 2008 € 26,00 “diviso” 1,0290 = €/mq 25,26
d) anno 2007 € 26,00 “diviso” 1,0501 = €/mq 24,75
e) anno 2006 € 26,00 “diviso” 1,0779 = €/mq 24,12
f) anno 2005 € 26,00 “diviso” 1,0958 = €/mq 23,72

- di dichiarare immediatamente esecutivo il presente provvedimento

[ide]

Se la Giunta non ha stabilito i valori non significa che non si paghi sull'area edificabile.

bene, perfetto.
A questo punto la base imponibile come si stabilisce, soprattutto per il passato?

grazie

con i valori di mercato.

[TRIBUTIFRAT]

INTERVENGO PER CHIEDERE UN VS. PARERE, IN MERITO ALL'ARGOMENTO:
Un contribuente, coltivatore agricolo, iscritto alla previdenza agricola, chiede il riesame degli avvisi di accertamento ICI 2011 ed IMU 2012 con i quali il Comune contestava il mancato versamento dell'imposta sull'area di sedime di un fabbricato collabente (F2) contestando quanto segue:
- l'art. 5, comma 6, del d.Lgs. 504/92 prevede la tassazione del valore dell'area di sedime soltanto in presenza di un effettivo intervento edilizio avviato dal proprietario, cosa che non si è verificata, e, pertanto, in assenza di lavori edili volti al recupero del fabbricato, nessuna imposta è dovuta
- che l'Agenzia delle Entrate, con circolare 8DF /2013 ha precisato che l'area di sedime è parte integrante dell'edificio esistente e, in assenza di utilizzo edificatorio, è soggetta all'imposta sulla rendita catastale attribuita all'edificio su di essa edificato, anche laddove appartenente a categoria fittizia e sprovvisto di rendita catastale
- che l'avviso di accertamento con il quale viene richiesto il pagamento dell'imposta sull'area di sedime di un fabbricato collabente appare in evidente contrato con i principi della predetta circolare ministeriale.
- da ultimo, la Commissione Tributaria di Rovigo con sentenza n. 90/2015, su un caso analogo ha ritenuto illegittima la pretesa del Comune accertatore.

Ora, mi nascono dubbi sull'interpretazione da adottare e sui conseguenti adempimenti.
Ringrazio fin d'ora per la collaborazione

[lucio guerra]

La cosa è molti semplice. .. sono rurali solamente immobili in Cat D10 oppure ci annotazione di ruralità. . Non consentita catastalmente per gli immobili incatenato fa

Quindi gli immobili in categoria f2 sono soggetti al versamento imposta come da ultimo confermato dalle sentenze citate .. è non possono essere considerati rurali in quando non è ammessa da agenzia entrare ex territorio l'annotazione di ruralità

[lucio guerra]

viewtopic.php?f=7&t=7396&p=31616&hilit=collabenti#p31616

[TRIBUTIFRAT]

Ringrazio per la preziosa e tempestiva risposta.
Colgo l'occasione per augurare un felice Santo Natale