Area edificabile accatastata come BCNC

[Chiaralina]

Buongiorno.
Nel 2009 abbiamo accertato l'area edificabile (di circa 5000 mq) relativa a tre lotti di proprietà di due fratelli, i quali sono anche titolari di villa bifamigliare confinante con l'area.
In data 2013 ci avevano detto che avrebbero provveduto a graffare l'area al fabbricato invece hanno fuso i mappali in una unica particella (diversa da quella dell'abitazione) che hanno poi accatastato come BENE COMUNE NON CENSIBILE.
A nostro giudizio, tale modifica, non esclude il pagamento dell'ICI/IMU sull'area. Solo una graffatura con modifica di rendita del fabbricato, avrebbe precluso il tributo sul terreno edificabile.

Ci domandiamo anche se sia corretta la valutazione di BCNC per un'area di 5000 mq non interclusa all'interno di cortili o fabbricati.

Grazie.

[lucio guerra]

il BCNC dovrebbe essere uno scoperto comune che deve essere indicato nell'Elaborato Planimetrico

Il BCNC è per definizione un accessorio che non può produrre reddito proprio, in quanto "collegato" e quindi "comune" a più unità immobiliari

Qualora invece tale bene immobile sia sucettibile di produrre un reddito proprio, come nel caso di un'area che mantiene un potenzile edificatorio, non appare corretta la modalità di accatastamento

L'ELABORATO PLANIMETRICO

I subalterni s’individuano graficamente attraverso l’elaborato planimetrico, che rappresen-ta la mappa più dettagliata del catasto fabbricati. È formata dal modello: EP, sul quale si rappresen-ta l’immobile, preferibilmente, in scala 1:500, indicando i soli accessi di ogni u.i. e non la suddivi-sione interna delle varie unità immobiliari, numerandoli progressivamente; di norma s’inizia dai be-ni comuni non censibili (p.e. la corte comune e i vani scala), quindi si numerano, in senso orario, le u.i. del piano terreno, seguite da quelle dei piano superiori, infine le u.i. site ai piani seminterrati. La descrizione dei subalterni si effettua attraverso la funzione “Elenco subalterni”, parte integrante del documento DOCFA.

PARTITE SPECIALI

la partita A, che è quella dei beni comuni non censibili, sono tali, p.e., le corti condomi-niali, gli androni e le scale, i ballatoi, i locali tecnici, in breve, tutti quegli accessori, anche comuni a più di una ditta, che non possono produrre reddito proprio.

[Unborn]

aggiungo inoltre che l'accatastamento è solo uno degli elementi che può rendere pertinenziale un'area ad un fabbricato, ma non l'unico. Ciò per dire solo che un sopralluogo io lo farei per vedere come è utilizzata tale area e se realmente ci sono elementi che la rendono pertinenzale al fabbricato

[Chiaralina]

La villa bifamiliare è composta da due appartamenti uno al pt e uno al primo piano.
L'area di 5000 mq è considerata dai proprietari come giardino di casa ma a vederlo da fuori sembra proprio un parco anche per la presenza di alberi ad alto fusto.

Un domani niente gli vieta di frazionare il terreno e venderlo per edificarlo come già successo durante le fasi di fusione dei vari mappali nel nuovo BCNC: una parte è stata ceduta a terzi come area edificabile.

Il contribuente cercava un modo per non pagare l'imposta sull'intera area edificabile e la graffatura era la strada percorribile.

In questo modo invece ci sembra non sia cambiato molto, hanno solo creato un grosso lotto, identificato come BCNC (non corretto perchè produce reddito) ma non graffato alla casa.

[lucio guerra]

comprendo la vostra posizione però ritengo abbia ragione il contribuente

1) al catasto terreni l'area è a partita speciale (partita 1) ente urbano (senza intestati)
2) al catasto fabbricati tale area è stata probabilmente inserita nell'elaborato planimetrico come BCNC ai sub xxx e yyy
pertanto di pertinenza degli stessi

il problema resta l'accettazione di un BCNC di 5000 mq. da parte dell'agenzia, che non concorre alla formazione della RC

penso che resti solo una segnalazione all'agenzia per incoerenza del classamento e attribuzione di rendita

[Chiaralina]

Ho fatto una ulteriore verifica.
La villa bifamiliare ha il mappale 127 (sub 1 abitazione, sub 2 box, sub 3 seconda abitazione, sub 4 secondo box)
I lotti che circondano l'edificio e accertati come edificabili sono 4: mappale 128,122,734 e 735 (quest'ultimo venduto come terreno edificabile prima della fusione).

Il tecnico incaricato dal contribuente ha soppresso le suddette particelle e crato un nuovo mappale 748 come BCNC che si rifierisce a tutta l'area. Perciò oltre a non essere un subalterno della casa, è completamente un mappale diverso.

Le case non hanno subito variazioni di rendita perciò vuol dire che questa area non è stata inglobata nel valore degli edifici.

Nonostante questo è giusto che non sia calcolata come edificabile?

[lucio guerra]

come già inidcato

... il problema resta l'accettazione di un BCNC di 5000 mq. da parte dell'agenzia, che non concorre alla formazione della RC (trattasi di bene comune NON CENSIBILE e quindi non rientra nella rendita proprio per definizione

penso che resti solo una segnalazione all'agenzia per incoerenza del classamento e attribuzione di rendita

[Unborn]

Ho fatto una ulteriore verifica.
La villa bifamiliare ha il mappale 127 (sub 1 abitazione, sub 2 box, sub 3 seconda abitazione, sub 4 secondo box)
I lotti che circondano l'edificio e accertati come edificabili sono 4: mappale 128,122,734 e 735 (quest'ultimo venduto come terreno edificabile prima della fusione).

Il tecnico incaricato dal contribuente ha soppresso le suddette particelle e crato un nuovo mappale 748 come BCNC che si rifierisce a tutta l'area. Perciò oltre a non essere un subalterno della casa, è completamente un mappale diverso.

Le case non hanno subito variazioni di rendita perciò vuol dire che questa area non è stata inglobata nel valore degli edifici.

Nonostante questo è giusto che non sia calcolata come edificabile?

personalmente, stando così le cose, valutando lo stato di fatto, nonche la compravendita già effettuato, procederei all' accertamento come area

[Chiaralina]

Anche io sono dell'idea di procedere con l'accertamento.

Come suggerito da Lucio, ho guardato l'elaborato planimetrico del mappale 127, quello relativo alle abitazioni, e oltre ai subalterni delle due case, c'è il sub.701 di 700mq (F1) poi soppresso e inglobato nella rendita della casa al piano terra.

Ma i restanti 5000mq rimangono come BCNC su un mappale diverso. Forse non era possibile metterli tutti nella rendita della casa...... Nel frattempo ho fatto la segnalazione al Catasto.

Grazie a entrambi per i chiarimenti.

[Unborn]

peraltro mi pare di capire che manca anche la dichiarazione di pertinenza, che da quanto espresso nell'ultima giurisprudenza va presentata per l'elemento soggettivo del carattere pertinenziale. in questo caso, a mio modesto parere, visto l'accatastamento in bcnc andava comunque presentata