Terreno edificabile affittato a società agricola

[rimpatriata]

Buongiorno,

chiedo nuovamente il vostro aiuto relativamente al tema indicato in oggetto.
Più precisamente la situazione è la seguente:
- Tizio e Caio sono proprietari di un terreno edificabile e non non sono coltivatori diretti/IAP;
- Tizio e Caio affittano tale terreno edificabile alla società agricola di cui sono soci (immagino quindi che ci sia un socio X che è coltivatore diretto/IAP come da normativa, verificheremo);
- Tizio e Caio non sanno se devono o meno versare l'IMU.

A questo punto ho fatto le mie ricerche (anche su TuttoPA ovviamente).

1) Il comma 758 della Legge 160/2019 stabilisce che sono esenti dall'imposta i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all’articolo 1, comma 3, del citato decreto legislativo n. 99 del 2004, indipendentemente dalla loro ubicazione;

2) Il Comma 741 d) della Legge 160/2019 considera non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (...) comprese le società agricole (...), sui quali persiste l’utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali;

3) la Circolare 3DF del MEF del 18 maggio 2012 chiarisce che le esenzioni IMU relative ai terreni agricoli non possono ritenersi applicabili nell’ipotesi in cui il terreno venga concesso in affitto, a meno che le persone fisiche, coltivatori diretti e IAP, iscritti nella previdenza agricola, abbiano costituito una società di persone alla quale hanno concesso in affitto o in comodato il terreno di cui mantengono il possesso ma che, in qualità di soci, continuano a coltivare direttamente. Detta conclusione discende dall’applicazione dell’art. 9 del D. Lgs. 18 maggio 2001, n. 228, il quale stabilisce che “ai soci delle società di persone esercenti attività agricole, in possesso della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo a titolo principale, continuano ad essere riconosciuti e si applicano i diritti e le agevolazioni tributarie e creditizie stabiliti dalla normativa vigente a favore delle persone fisiche in possesso delle predette qualifiche…”.

Ora, io sono certa che mi stia sfuggendo qualche cosa, perché più volte avete ribadito che, in caso di terreno affittato a società agricola di cui i proprietari sono soci, l'esenzione IMU si estende a tutti i soci - anche quelli non coltivatori diretti/IAP.
Dalle mie ricerche invece non riesco (ancora) ad arrivare alla stessa conclusione, perché la circolare 3DF specifica solo che i coltivatori diretti/IAP che costituiscono una società agricola possono affittare alla società il terreno di proprietà mantenendo il diritto all'esenzione IMU.

Potete darmi un suggerimento sulla normativa che mi manca all'appello per avere il quadro completo della situazione?

Come sempre vi ringrazio in anticipo per la consulenza!

[ide]

questo se può essere utile https://www.tuttotributi.it/imu-comprop ... ondizioni/

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Grazie ide!

Nel frattempo, post indagini e lettura della sentenza indicata da ide, ho chiarito un po' la situazione che era decisamente vaga.

Tizio è socio di una società semplice agricola il cui socio amministratore (che non è Tizio) è IAP.
Ribadisco che Tizio non è coltivatore diretto/IAP.
Diversi terreni di Tizio risultano in comodato e condotti dalla società (ho spulciato il fascicolo aziendale) di cui è socio.

La normativa ribadisce più e più volte che per beneficiare dell'esenzione ci deve essere perfetta coincidenza tra possessore e conduttore e che tale soggetto deve avere la qualifica di coltivatore diretto o IAP. Direi che mancano diversi requisiti.
Se il proprietario concede in locazione o comodato il terreno a terzi, perde il beneficio IMU a meno che il terzo non sia una società di persone di cui fa parte il proprietario stesso, quale socio-coltivatore. Però il socio Tizio in questo caso non è coltivatore diretto/IAP.

Come al solito smentitemi se sbaglio, ma mi pare che l'unica via rimasta per eventualmente ottenere l'esenzione sia la seguente:
art. 1, comma 705, della Legge n. 145/2018, «I familiari coadiuvanti del coltivatore diretto, appartenenti al medesimo nucleo familiare, che risultano iscritti nella gestione assistenziale e previdenziale agricola quali coltivatori diretti, beneficiano della disciplina fiscale propria dei titolari dell'impresa agricola al cui esercizio i predetti familiari partecipano attivamente».

E anche in questo caso è tutto da verificare (nucleo famigliare, iscrizione assistenziale/previdenziale).

Scusate la confusione e l'ignoranza, ho davvero poca esperienza e tento perlomeno di approcciarmi in modo corretto alla materia.

[rimpatriata]

Aggiornamento dell'ultimo minuto: Tizio mi informa che Caio - che è nella sua stessa situazione - ha intenzione di chiedere l'applicazione della finzione giuridica al comma 741 della Legge 160/2019 (pare che stia sbandierando in faccia a tutti la circolare 2/DF del MEF del 10 marzo 2020).

d) per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Si applica l’articolo 36, comma 2, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili, i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all’articolo 1, comma 3, del citato decreto legislativo n. 99 del 2004, sui quali persiste l’utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un’area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera;

In effetti i terreni sono anche di proprietà di un IAP pensionato che però non li conduce direttamente. I terreni sono, come anticipavo, in comodato e condotti dalla società agricola di cui il comproprietario IAP è socio amministratore.
Però a questo punto...

"Le agevolazioni fin qui descritte (tra cui quella che riguarda la finzione giuridica dei terreni edificabili, mia nota) non possono ritenersi applicabili nell’ipotesi in cui il terreno viene concesso in affitto, perché si perde il requisito richiesto dalla norma secondo cui il terreno deve essere posseduto e condotto dal coltivatore diretto o dallo IAP, iscritto nella previdenza agricola. Le uniche ipotesi in cui tale regola non opera sono quelle previste per i terreni incolti, già illustrata, e quella in cui le persone fisiche, coltivatori diretti e IAP, iscritti nella previdenza agricola, abbiano costituito una società di persone alla quale hanno concesso in affitto o in comodato il terreno di cui mantengono il possesso ma che, in qualità di soci, continuano a coltivare direttamente.

Secondo voi è corretto a questo punto arrivare alla conclusione che la finzione giuridica è applicabile e che i soci possano considerare i terreni come non edificabili ai fini IMU? Sono conscia delle problematiche dovute al comma 743 della Legge 160/2019 che non consente più di poter estendere ai contitolari del coltivatore, ma non coltivatori, il regime agevolato, ma il mio Responsabile privilegia la vecchia interpretazione della norma quando si tratta di applicare questo tipo di agevolazione.