Area edificabile pertinenziale ai fini urbanistici

[bio-tasse]

Buongiorno
Va bene sarà stato pure un passo avanti ma in fatto di certezza del tributo, secondo il mio parere, l'area edificabile pertinenziale ai fini urbanistici, potrebbe creare molti problemi. Premesso questo vorrei chiedere quando sia possibile considerare l'area pertinenziale e spt secondo quali norme. Dovremmo tener conto del Testo Unico per l'edilizia DPR 380/01 articolo 3 comma 1 lettera e.6 secondo il quale la pertinenzialità si dovrebbe commisurare sulla realizzazione di un volume pari o meno al 20% dell'edificio principale? Oppure esistono altre norme che regolano questa pertinenzialità urbanistica? Grazie

[Unborn]

sarebbe il caso di fare una discussione unica sull'argomento http://tuttopa.it/viewtopic.php?f=7&t=21145

La domanda che ci facciamo o che ci faremo (a breve) tutti.....la risposta ce la daranno i primi contenziosi , forse. Come scritto in altri thread sull'argomento, anche la pertinenza urbanistica è stata oggetto di ricorsi. Ad oggi per la varia giurisprudenza prevalente del Consiglio di Stato si può riassumere che:

" la pertinenza urbanistico-edilizia è configurabile allorquando sussiste un oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce.; a differenza della nozione di pertinenza di derivazione civilistica, ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale ed è funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche allorquando è sfornito di un autonomo valore di mercato e non comporta un cosiddetto “carico urbanistico” proprio in quanto esauriscono la loro finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale"
sul punto, Consiglio di Stato, Sez. IV, 2 febbraio 2012, n. 615 e Sez. V, 13 giugno 2006, n.3490, Sez II, 22 luglio 2019 n. 5130, Sez. VI, 27 gennaio 2020 n.631

La pertinenza urbanistico-edilizia quindi:
1 - non deve avere una propria identità fisica (individualità) ed una propria conformazione strutturale;
2- deve avere un carattere durevole
3 - deve essere preordinata ad un'esigenza effettiva dell'edificio principale, al cui servizio deve essere posta in via funzionale ed oggettiva (quindi un oggettivo nesso strumentale e funzionale);
4 - non deve possedere un autonomo valore di mercato, nel senso che il suo volume non deve consentire una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell'immobile cui accede.
5- sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce (il riferimento può essere a quel 20%????!!!? forse si....)

ed ancora

"La qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un'opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica"

e se si tassa, lo si fa solo sull'eccedenza di quel 20% o su tutto qualora non l'area non sia qualificabile come pertinenza nel suo complesso?......chi lo sa......


a voi altri spunti di riflessione

[Vanzini]

A mio parere l'area di pertinenza è quella superficie fondiaria che secondo le norme di zona del PRG serve per costruire un determinato fabbricato già realizzato.
Ad esempio:
Se ho una zona B di mq 1000 e in base alle n.t.a. del PRG posso realizzare al massimo 200 mq di costruzione.
Se ho realizzato solo un fabbricato di mq 100, in questo caso l'area di pertinenza è di 500mq, gli altri 500 mq di superficie fondiaria non sono stati sfruttati e quindi pagano come area fabbricabile.

Dobbiamo ogni volta consultare le norme urbanistiche del Comune ove operiamo. :

[Unborn]

ma nel tuo esempio presupponi che tutta l'area sia edificabile immagino......dando per scontato che l'accatastamento sia unico (come richiesto dalla nuova norma) e dando per scontato che alcuni comuni utilizzano come parametro edificatorio il mq ed altri il mc, se solo una parte di quel mappale è edificabile (magari resa tale di recente dal PRG) come la si calcola la volumetria e/o superficie? sempre conteggiando l'intero mappale ?

Esempio: ho il mappale X di 1800mq complessivi sul quale insiste da una parte il fabbricato di 400 mc. con la sua area non edificabile di 800mq. Porzione del mappale (dove non insiste quindi il fabbricato ma si presume sia pertinenza) pari a 1000 mq è poi inserita nel PRG con indice di 1 mc/mq...il che significa che oltre ai 400mc esistenti sull'area da mantenere allo stato di fatto ho un'area dove posso edificare altri 1000 mc.
Quell'area è pertinenza? Se si, come calcolare la pertinenza visto che l'indice di edificabilità è previsto suolo su parte di quel mappale?

[Vanzini]

Esempio: ho il mappale X di 1800mq complessivi sul quale insiste da una parte il fabbricato di 400 mc. con la sua area non edificabile di 800mq. Porzione del mappale (dove non insiste quindi il fabbricato ma si presume sia pertinenza) pari a 1000 mq è poi inserita nel PRG con indice di 1 mc/mq...il che significa che oltre ai 400mc esistenti sull'area da mantenere allo stato di fatto ho un'area dove posso edificare altri 1000 mc.
Quell'area è pertinenza? Se si, come calcolare la pertinenza visto che l'indice di edificabilità è previsto suolo su parte di quel mappale?

Si deve ogni volta verificare cosa prescrive il PRG per quel mappale, se il lotto ha la stessa destinazione urbanistica , si calcola la superficie di quel mappale che è servita per la costruzione del fabbricato se è di 800mq tanto meglio altrimenti va decurtata se ne serve meno se invece ne serve di più di 800 significa che l'area di pertinenza è maggiore, di conseguenza non avrai più 1000mq di area edificabile ma una quota inferiore.
Se si presenta un progetto per costruire un fabbricato in un mappale dove esiste già un fabbricato l'Ufficio tecnico, ti chiede di presentare un progetto unitario inserendo tutti i fabbricati esistenti e da costruire e indicare la superficie/volume massima che si può realizzare, quella già realizzata e quella rimanente da sfruttare.
Penso che lo stesso ragionamento deve fare l'Ufficio Tributi magari chiedendo collaborazione con i colleghi dell'Ufficio tecnico.

[Unborn]

ci sarà molta materia su cui discutere purtroppo. Vista così comunque questa definizione di pertinenza mi pare più restrittiva della precedente. non di poco conto il punto 4 visto che salvo aree di ridicole dimensioni, qualunque area edificabile ha un proprio valore di mercato ove è possibile edificarvi un immobile con destinazione autonoma rispetto all'ipotetico bene principale.

[bio-tasse]

Come pensavo quel passo in avanti (in fatto di certezza del tributo dovuto) non mi sembra sia stato fatto sulla nuova definizione di area edificabile pertinenziale, mi permetto di affermare che, anzi, siamo dinanzi ad una nuova serie di dubbi/quesiti che non saranno di facile risoluzione...purtroppo. Ci troveremo a rispondere alle domande di contribuenti e tecnici del settore tecnico esterni all'ente senza, credo, avere una risposta chiara e certa da dare. Per il momento, in questa primissima fase di applicazione, mi sento in "dovere" di dover considerare l'area in questione sulla base della percentuale di realizzazione di un volume più o meno superiore al 20%, sicuro di essere smentito, ma tanto è, una decisione dovremmo pure prenderla. In attesa di sviluppi e di ulteriori chiarimenti.

[DOM]

Ma se l'ufficio tecnico in passato aveva accertato la presenza di volumetria residua (su un terreno di 3000 mq ove insiste un capannone), ora con questa nuova precisazione urbanistica non è comunque possibile considerare l'area pertinenziale... o sì?

[Unborn]

Devono essere presenti comunque i due requisiti: l'accatastamento unitario e la pertinenzialità urbanistica. Occorre valutare l'incidenza di quella volumetria residua rispetto all'esistente ovvero deve sussistere solo una minima volumetria da costituire "accessorio" al bene principale......Il tutto ovviamente è molto aleatorio, soggettivo e suscettibile di interpretazioni, non essendoci limiti metrici di riferimento. Per questo sostenevo che il tutto creeà ancora più contenzioso sul tema, visto che già esiste anche sul piano urbanistico.

[Unborn]

Per caso qualcuno di voi si è preso la briga di regolamentare la nuova definizione di pertinenza?
Da noi già cominciano le prime contestazioni.....aree che prima erano "pertinenziali all'abitazione".....ora diventano pertinenziali al garage perchè con quello sono accatastate... Per la serie sposto la pertinenza a seconda delle esigenze...