Valore area edificabile.

[angelo sessa]

Affinchè l'accertamento Imu su terreno edificabile, da parte del comune, per uno specifico valore al mq sia non contestabile dal proprietario contribuente, occorre che la deliberazione di GM che fissa il valore al mq dei terreni ai fini Imu sia approvata annualmente, oppure detta deliberazione ha valore fino al nuova delibera al riguardo?
Per altri versi detta delibera può essere valida anche per 6, 7 anni?
Grazie

[FireFil]

Il concetto di non contestabilità penso che non possa mai abbinarsi ad un accertamento IMU che ha alla base il valore di un'area fabbricabile. E' impossibile definire in modo certo un "valore venale in comune commercio" visto che non è collegato a niente di oggettivo-predefinito (come lo è invece la rendita catastale per un fabbricato o il reddito dominicale per un terreno agricolo).
Ecco che il ruolo della delibera della Giunta non è tanto quello di dare valore di presunzione assoluta o relativa agli importi in essa stabiliti quanto fornire una sorta di "indirizzo" all'ufficio (da non confondersi con la delibera adottata in esercizio della potesta regolamentare al fine di ridurre il contenzioso di cui all'articolo 1, comma 777, lettera d) della "nuova" IMU).
L'accertamento è sempre meno contestabile quanto più l'analisi della singola area oggetto di controllo è dettagliata e completa. Se ad esempio nella delibera di Giunta si stabiliscono 10 valori, uno per zona, con qualche piccola differenziazione al loro interno, ci si espone ad una contestazione di mancata valutazione degli elementi previsti dalle regole IMU per la determinazione del valore che poi costituisce la base imponibile. Salvo che la delibera non sia proprio costruita superficialmente è altrettanto vero che deve essere il contribuente a fornire gli elementi che confutano quanto accertato: è in capo a lui dire perché quel valore non va bene mentre è corretto quanto da lui pagato.
Un semplice "ritenuto che i valori siano..." seguito da una tabella è una base instabile per un accertamento. Tanti fanno così? Eh... la risposta non è data in base alla prevalenza delle prassi quanto alla procedura che più si avvicina alla "sicurezza assoluta" (ammesso che sia raggiungibile).
Di conseguenza anche la frequenza con la quale questi valori sono determinati costituisce uno dei fattori da esaminare per valutarne l'affidabilità e sostenibilità, anche in giudizio.
Per quanto mi riguarda non avrei problema alcuno ad accertare un'area edificabile anche in assenza di delibere nel momento in cui l'accertamento è fondato su un'attenta analisi dell'area e valutazione "avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche." (ho fatto il copia-incolla di quanto scritto sulla legge)
Penso che sia sotto gli occhi di tutti che questa analisi è difficilmente realizzabile da un ufficio tributi costituito dal classico ragioniere che è bravo con i numeri e con il diritto ma che di regole edilizie e mercato immobiliare non sa quasi nulla se non quanto appreso nel corso dell'esperienza lavorativa. Non me la sento di scrivere che tocca all'ufficio tecnico perché... e mi fermo qui.