IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

Messaggioda enricasca » 17/02/2015, 11:53

Buongiorno, qualcuno potrebbe aiutare a fare chiarezza sull'argomento?
Su Italia Oggi del 06 febbraio u.s. è comparso un articolo "Tassati gli immobili diroccati - La Ctr Toscana non fa sconti nemmeno in presenza di un vincolo di Beni culturali - Pagano l'Ici come le aree fabbricabili sottostanti".
La domanda è: se l'area fabbricabile non esiste (il terreno non è inserito nello strumento urbanistico), se il fabbricato è diruto e/o accatastato nella categoria F02, con rendita pari ad € 0,00, se è ubicato su un terreno agricolo inoltre montano (esente Ici/Imu), come ci si deve comportare? :?
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Re: IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

Messaggioda Paolo Gros » 17/02/2015, 12:05

i casi sono due :
- si provvede alla rimozione completa del rudere ed alla sua cancellazione dal catasto
- se il rudere rimane continua ad avere una sua potenzialita' riedificatoria per cui sconta l'Imu sulla potenzialita' di cubatura ripristinabile
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Re: IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

Messaggioda enricasca » 17/02/2015, 12:36

Buongiorno Paolo, grazie per la pronta risposta.

E' l'Ufficio Tecnico che stabilisce la potenziale cubatura? e per cancellazione dal catasto si intende che sparisca anche la dicitura fabbricato collabente?

Chiedo scusa per l'insistenza, ma siamo di fronte ad una materia ostica...soprattutto dove se si sa già che i ruderi non verranno mai recuperati per motivi di varia natura e appunto se ubicati su terreni agricoli montani...
Probabilmente avrebbe un senso tassarli nel momento in cui di fatto il proprietario aprisse la pratica edilizia di recupero, perchè effettivamente non c'è nessun tornaconto da costruzioni parzialmente o totalmente crollate. Potrebbe reggere il discorso ad esempio di analogia all'agevolazione che hanno gli agricoltori possessori di aree fabbricabili, che diventano imponibili solo nel momento in cui viene presentata una pratica edilizia. Pacifica invece la tassazione su un F02 ubicato su area fabbricabile inserita negli strumenti urbanistici. Ma questa è una mia opinione...anche perchè non esisterebbe un criterio univoco di valutazione che verrebbe a creare disparità di trattamento. Se si trattasse di un F03, fabbricato in corso di costruzione non ci sarebbero così tante incertezze.
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Re: IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

Messaggioda Paolo Gros » 17/02/2015, 12:42

c he non vi sia tornaconto non e' vero poiche' in qualsiasi momento il soggetto puo' riedificare come ex ante , cosa che non mi parrebbe possibile se il rudere non esistesse
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Re: IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

Messaggioda lucio guerra » 17/02/2015, 15:59

http://servizi.cmcatrianerone.pu.it/canale.asp?id=607

APPROFONDIMENTO IMU - ICI UNITA' COLLABENTI F/2


F/2 Unità Collabenti – definizione catastale
“Si tratta delle unità che in parte o in toto sono inabitabili: unità parzialmente demolite, dirute. Una circolare
della Direzione Centrale non consente di dichiarare unità collabenti partendo da unità già denunciate, quindi è
possibile presentare un'u.i. in F/2 solo in nuova costruzione o unità afferente, ma mai in variazione”

Le unità immobiliari accatastate in cat. F/2 sono soggette al pagamento dell’imposta in quanto esprimono
potenziale edificatorio “di fatto” che in assenza del fabbricato non ci sarebbe.

Quindi per stabilire il valore venale in comune commercio da utilizzare ai fini dell’applicazione dell’ICI/IMU per
gli immobili che esprimono potenziale edificatorio “di fatto”, ci si avvale del principio di “ragguaglio” con l’area
fabbricabile da intendersi quale valore di ricostruzione dell’immobile.

Pertanto tutti i potenziali edificatori “di fatto”, ancorché residuali, sono soggetti alla prevista tassazione; in
alternativa gli immobili stessi debbono essere espressamente privati, su conforme dichiarazione del
proprietario, di tale potenziale edificatorio, perdendo così di fatto il loro valore venale.

Quindi per le categorie catastali F/2, F/3, F/4 in zona agricola e rurale, F/4 in qualsiasi zona omogenea del PRG,
e fabbricati censiti al N.C.T. con qualità “Ente Urbano” per i quali è stato effettuato il tipo mappale senza dar
corso al relativo accatastamento, potrà essere stabilito un valore medio di riferimento con deliberazione di
giunta comunale pari ad €/mq. _________, quale valore venale in comune commercio per l’anno _______ da
utilizzare ai fini dell’applicazione ICI/IMU

Tale valore unitario medio di riferimento dovrà quindi essere moltiplicato per la superficie lorda complessiva del
fabbricato, intesa quale superficie dell’area di “sedime” (area di ingombro del fabbricato sul terreno),
moltiplicata per il numero dei piani ;

Risoluzioni Ministeriali sentenze Cassazione e Consiglio di Stato

‐ Ministero delle Finanze risoluzione 19 settembre 1992 protocollo 7/2090
‐ Ministero delle Finanze risoluzione 30 ottobre 1992 protocollo 7/2186
‐ Ministero delle Finanze risoluzione 12 dicembre 1992 protocollo 9/1178
‐ Corte di Cassazione Sentenza 4308/2010
‐ Consiglio di Stato Sentenza 1731/2010
‐ Corte di Cassazione Sentenza 5166/2013

interpretazioni di esperti

‐ IFEL Istituto per la finanza e le economie locali
‐ ILSOLE24ORE l'esperto risponde
‐ ANUTEL Associazione Nazionale Uffici Tributi Enti Locali
‐ COMUNEDIROMA Risposta Interpello 14 ‐2012 (IMU ‐Fabbricaticollabenti)

e l'elenco potrebbe continuare .................
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Re: IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

Messaggioda davide79 » 17/02/2015, 17:29

enricasca ha scritto:Probabilmente avrebbe un senso tassarli nel momento in cui di fatto il proprietario aprisse la pratica edilizia di recupero, perchè effettivamente non c'è nessun tornaconto da costruzioni parzialmente o totalmente crollate

....

Pacifica invece la tassazione su un F02 ubicato su area fabbricabile inserita negli strumenti urbanistici. Ma questa è una mia opinione


Nel nostro regolamento abbiamo inserito questo comma: gli immobili collabenti di categoria F/2 in zona agricola sono soggetti ad imposta come area fabbricabile sull'area di sedime solo in presenza di attività edilizia.
Norma inserita già da diversi anni e non abbiamo avuto nessun rilievo da parte del Ministero (finora...)
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Re: IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

Messaggioda lucio guerra » 17/02/2015, 17:41

rispetto la previsione... ma non condivido... considerato che l'immobile ha un valore di ricostruzione a prescindere dal fatto che sia in corso una attività edilzia

sempre e solo opinione personale ..
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Re: IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

Messaggioda Paolo Gros » 18/02/2015, 8:02

d imposta come area fabbricabile sull'area di sedime solo in presenza di attività edilizia

no lo ritengo legittimo poiche' in tal senso pagherei di contro l'Imu solo sulle case che effettivamente abito e non tenute a disposizione e solo sulle aree edificiabili nel momento in cui ho una concessione ed inizio i lavori...
mi pare davvero non condivisibile
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Re: IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

Messaggioda davide79 » 18/02/2015, 9:25

Paolo Gros ha scritto:
no lo ritengo legittimo poiche' in tal senso pagherei di contro l'Imu solo sulle case che effettivamente abito e non tenute a disposizione e solo sulle aree edificiabili


Gli immobili devono essere 1) collabenti 2) in categoria F/2 e quindi senza rendita 3) in zona agricola.
Queste sono le condizioni previste dal nostro regolamento.

Gli immobili diversi dalla categoria F/2 (e quindi con una rendita catastale) pagano regolarmente l'IMU, ci mancherebbe....
Come, d'altra parte, un F/2 in zona edificabile paga come area edificabile. Solo l'F/2 in zona agricola paga solamente in caso di utilizzo edificatorio.
Sinceramente non trovo questa disposizione regolamentare così priva di fondamento (opinione personale)
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Re: IMMOBILI COLLABENTI INSITI SU TERRENI AGRICOLI MONTANI

Messaggioda lucio guerra » 18/02/2015, 11:18

rispettando l'opinione personale ... tale interpretazione è contraria alla giurisprudenza ormai consolidata in materia

Corte di Cassazione – sentenza 01 marzo 2013, n. 5166

Motivi della decisione

Il ricorso è infondato. In relazione al primo motivo, questa Corte ha già affermato che ai fini della
determinazione della base imponibile, l’area edificabile costituisce un genere articolato nelle due
specie dell’area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell’area edificabile di
fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno
avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori
di una previsione programmatica.
Una siffatta edificabilità non programmata, o fattuale o potenziale,
si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro
abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la
presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e
l’esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica, quale, ad
esempio, nella fattispecie, la circostanza che il terreno, prima dell’atto di compravendita, aveva già
ottenuto la concessione edilizia per il recupero di fabbricati civili con opera di demolizione nuova
costruzione, la concessione edilizia rilasciata per la realizzazione di otto unità immobiliari di pareggio
con relativi servizi e che il terreno era stato venduto dalla ricorrente alla ditta macchi Ivo che svolge
attività di costruzione edifici.
Ne deriva che, essendo l’edificabilità di fatto una specie di edificabilità rilevante giuridicamente –
perché presa in considerazione dalla legge sia ai fini dell’ICI (art. 2, comma primo, lettera b, primo
periodo, seconda ipotesi, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504)
che della determinazione dell’indennità
di espropriazione (art. 5-bis, comma terzo, del d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito nella legge 8
agosto 1992, n. 359, e art. 37, comma quinto, del d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327) -, tale va considerata
anche ai fini della plusvalenza, trattandosi di un’edificabilità “di diritto”, differenziandosene per il fatto
di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto l’edificabilità di fatto è una
situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi trovare un bene immobile e che influisce sul
suo valore, (cfr Cass. Sez. 5, Sentenza n. 9131 del 19/04/2006, nella specie, il giudice di merito aveva
erroneamente ritenuto che la mancata inserzione dell’area in un piano urbanistico ne escludesse
l’edificabilità di fatto, e quindi la rilevanza giuridica ai fini delle dette imposte.) Nel caso di specie il
giudice di appello, con una valutazione in fatto, hanno ritenuto il terreno suscettibile di utilizzazione
edificatoria, costituendo un corpo unico rappresentato dal terreno e dai fabbricati rurali destinati alla
demolizione e alla ricostruzione come fabbricati civili. La rettifica in esame è stata fondata sulla base
della riconosciuta suscettibilità di utilizzazione edificatoria unitaria del terreno a prescindere dal fatto
che la interessata fosse inserita nel piano regolatore generale come zona agricola normale
, condizione
che, in base alle considerazioni espresse, non impedisce il riconoscimento della suscettibilità di
utilizzazione edificatoria del terreno.

Correttamente, quindi, l’Ufficio riteneva il terreni oggetto di cessione di natura edificabile, ancorché di
fatto, legittimando la rettifica del valore dichiarato sulla base dei valori previsti per i terreni edificabili.
Anche il secondo motivo va disatteso.
Non è configurabile invero il vizio di omesso esame di una questione (connessa a una prospettata tesi
difensiva), quando debba ritenersi che tale questione sia stata esaminata e decisa – sia pure con una
pronuncia implicita della sua irrilevanza o di infondatezza – in quanto superata e travolta, anche se
non espressamente trattata, dalla incompatibile soluzione di altra questione, il cui solo esame
comporti e presupponga, come necessario antecedente logico-giuridico, la detta irrilevanza o
infondatezza. La vendita è stata correttamente qualificata come operazione commerciale unitaria e
quindi non può trovare ingresso la pretesa, subordinata, di frazionare il contratto come se avesse
due distinti oggetti, terreno è fabbricati e, di conseguenza, applicare in via di subordine la
plusvalenza unicamente all’area di sedime
e/o alla maggiore superficie occupata dalle nuove
costruzioni
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Opera nel settore della PA da oltre 15 anni, l’esperienza acquisita è confluita all’interno di Studio Sigaudo s.r.l., società che offre servizi ad ampio spettro all’Ente.